Fotografia nieruchomości, a prawa majątkowe i dobra osobiste

Prawa autorskie, prawa majątkowe, dobra osobiste… o co tu chodzi?

Wpis powstał z jednej prostej przyczyny – na naszej prelekcji w czasie Śniadania Małopolskich Pośredników
było bardzo dużo pytań, bardzo duże zainteresowanie i bardzo mało czasu 🙂

Jak wiecie spotkanie było prowadzone przez Jakuba Horodyskiego
– specjalistę od prawa nieruchomości i prawa autorskiego,
Magdalenę Wojnarowską – eksperta z zakresu prawa nieruchomości
oraz przeze mnie – czyli fotografa „z branży”.

Na spotkaniu otrzymaliście dużo teorii. Specyfikacji konkretnych praw, czy też faktu,
że na wszystko potrzebny jest kwit, który wyszczególni co, gdzie, kiedy i jak możecie wrzucać.

Główne tematy jakie omawialiśmy to:

Prawa autorskie – czyli np. kiedy ja wykonuję dla Was zdjęcia, to JA jestem i będę zawsze ich autorem.
To jest moje prawo, przywilej, ale także odpowiedzialność, ponieważ odpowiadam za wszystko co dzieje się w trakcie ich wykonywania
– jak np. zawieruchy w czasie latania dronem (ale o tym później).

Prawa majątkowe – te mogę zbyć, przekazać Wam i przekazać również prawo do przekazywania ich dalej.
Chodzi o to, że wszystko jest ok gdy zapłacicie za zdjęcia i operujecie nimi w zakresie własnej marki.
Problem robi się w czasie przekazywania ich do biura, do innego agenta, czy komukolwiek innemu.
O tym też później.

Dobra osobiste – to hasło często pada przy lataniu dronem nad czyjąś posesją i przy późniejszych roszczeniach
– jakim prawem, widać ile mam kropek na majtkach itp.

Szybka retrospekcja za nami. Lecz pytań było dużo. Lepszych, gorszych, ale wszystkie cenne, bo wypływały
z faktycznych problemów, które Was spotykały.
Zatem przejdźmy do rzeczy. W wielu przypadkach będę się opierał nie tylko
na moim „widzi mi się”, lecz na podstawie ekspertyzy prawnej, którą zamówiłem
w specjalizującej się w tym zakresie kancelarii.

„Przecież zapłaciłem fakturę, więc zdjęcia są moje”

No nie do końca.
Jak wspomniałem prawa autorskie są niezbywalne. To zawsze będą moje zdjęcia.
Dlatego nie można sobie przypisać autorstwa. Teoretycznie mogę tam wrzucić swoje logo lub
zaznaczyć w umowie, by mnie zawsze podpisywano. Ale jak wiemy, te materiały mają Wam pomóc
znaleźć nabywcę, więc mnie też głównie o to chodzi.

Problem się zaczyna, gdy te zdjęcia wbrew wiedzy fotografa (lub ogólnie osoby, która wykonała materiały)
są przekazywane dalej – czyli do biura, innego agenta, czy właściciela nieruchomości.
A jeszcze jak agent, który opłacił fakturę zmienił branżę lub biuro, to już w ogóle.

Jeśli pojawia się oferta nieruchomości, w której np. widzę swoje zdjęcia, ale dana osoba
która je opublikowała nie odezwała się do mnie w tej sprawie, to „ścigać” nie muszę tych, którzy
jej te zdjęcia przekazali, lecz właśnie osobę publikującą.
W jej interesie leży – gdy dostaje od kogoś zdjęcia/film – by zrobić sobie „podkładkę” w formie
dokumentu wyjaśniającego, że osoba przekazująca materiały promocyjne miała do tego prawo.

Miałem już kilka przypadków, w których klient nabywający nieruchomość kontaktował się z agentem,
ponieważ tak mu się zdjęcia spodobały, że chciał je wykorzystać np. do oferty wynajmu.
Agent kieruje osobę do mnie i wtedy się dogadujemy. Dana osoba dostaje fakturę na dokładnie
takiej samej zasadzie jak agent + jeśli sobie życzy (za dopłatą) prawo do sublicencji, czyli właśnie możliwość
przekazania praw dalej.
I to w sumie jest najbezpieczniejsza opcja dla agenta nieruchomości. Zamiast „bawić się” w dodatkowe
dokumenty o sublicencjach itp. – wysyłacie zainteresowaną osobę bezpośrednio do mnie. Ona niech
tłumaczy jak chce materiały wykorzystać, a Wam zejdzie z barków ciężar np. gdyby później ktoś te zdjęcia
przekazane przez Was w dziwny sposób wykorzystał.

„Chcę się pochwalić co sprzedałem, ale nowy właściciel nie chce bym pokazywał zdjęć jego nieruchomości”

To przyznam jest dość ciekawy przypadek, z którym też już miałem do czynienia.
Oto kilka przykładów.

• 
• 
• 

To jest Willa Domańskich w Nawojowej Górze.
Zdjęcia zostały wykonane za zgodą obydwu współwłaścicieli.
Z biegiem czasu doszło do sprzedaży przez jednego współwłaściciela. Nowy lokator chciał wykorzystać część moich zdjęć,
lecz nie przyszło mu do głowy, że wypada za nie zapłacić, więc nie dogadaliśmy się.
Skutkiem czego zaczął mnie straszyć sądem oskarżając mnie o wykorzystywanie wizerunku willi bez jego zgody.

Dlatego też uczulam. Robimy zdjęcia główne na szerokim kącie, unikamy szczegółów, dzieł sztuki, zabytków.
Dzięki temu zawsze bronimy się, że nie przedstawiamy wystroju czy detali, które mogą
naruszać czyjeś dobra osobiste (tytuły książek, zbliżenia na obrazy, zdjęcia).

Przedstawiamy pomieszczenie i finito.
W powyższym wypadku wystrój się diametralnie zmienił , gdyż poprzedni współwłaściciel zabrał swoje
rzeczy, a widok z zewnątrz jest podobny do tego co widać z ulicy.
Pan „nowy współwłaściciel” nic nie mógł mi zrobić, ponieważ też posiadałem komplet maili potwierdzających moje przybycie
do willi celem zrobienia zdjęć. We wnętrzach nie działa prawo panoramy.
Stąd tak ważne wszelakie zachowanie dokumentacji z poprzednim właścicielem i jak najbardziej ogólne
przedstawienie nieruchomości.

Podstawa prawna

Na podstawie zleconej przeze mnie ekspertyzy
prawnej adw. Maryla Bywalec, adwokat w spółce SO IN LAW Sp. z o.o.

Możliwość fotografowania budynków powszechnie kojarzona jest z tzw. prawem panoramy
opisanym w art. 33 pkt 1 PrAutU, jednakże „Przepis nie obejmuje jednak utworów znajdujących się wewnątrz
budynków, w głębi budynków, niewidocznych z zewnątrz bez użycia narzędzi optycznych
pozwalających na ich przybliżenie”.

Reszta, dalej.

„Architekt ma roszczenie o zdjęcia projektu/wystroju pokoju”

To jest temat, który wypłynął już po prelekcji. Bardzo ciekawe pytanie, na które odpowiedział
zainteresowanemu Kuba, a ja grzecznie słuchałem.

Robimy zdjęcia. Takie jak poniżej.

Zdjęcie zostało oczywiście wykonane przeze mnie, ale zostało też wszystko zaprojektowane.
Rozmieszczenie, styl, kolory itp.
Wrzucacie takie zdjęcie np. na swoją stroną www, profil, a może nawet trafia do pisma branżowego.
Nagle odzywa się architekt i chce rekompensaty za wykorzystanie jego projektu.
Ale przecież Wy tylko chcecie sprzedać nieruchomość, lub pochwalić się, że poszło raz dwa.
Co zrobić?

I tutaj właśnie jest ważne – gdzie to zdjęcie trafia i w jakim celu.
Gdybyście w swojej ofercie chwalili zaprojektowany wystrój, podciągali go pod
zaletę podbijającą wartość, albo gdyby to trafiło gdzieś na portal/profil/stronę branżową
stricte o projektach wnętrz, to jesteście ugotowani.

Jeśli jednak projekt Was nie interesuje. Robicie standardowy wpis o tym, że pomieszczenie jest
wyposażone, ma tyle i tyle metrów, cena taka i taka – to jesteście czyści.
Gdyż Waszym założeniem jest po prostu sprzedaż nieruchomości, a publikacja zdjęć
ma tylko ten jeden określony cel.

„Kto Wam pozwolił latać nad moim domem?”

Lot nie zgłoszony

Dochodzimy do sprawy najciekawszej i w sumie najbardziej konfliktowej
z racji tego, że bardzo mało osób zna tutaj podstawy prawne. Szczególnie osoby, które
w podobny sposób nabyły nieruchomość (czyli po prezentacji pakietu foto/video),
ale kiedy ktoś w podobny sposób chce sprzedać działkę obok, to już jest to złe.

Sprawa najważniejsza, to uprawnienia operatora oraz zgłoszenie lotu zgodnie
z obowiązującymi przepisami. Bez tego ani rusz.
Rodzaj użytego drona, parametry lotu muszą być dostosowane do posiadanych przez
pilota uprawnień. Każdy lot od kwietnia 2020 musi zostać zgłoszony w stosownej aplikacji,
a w konkretnych strefach potwierdzony przez kontrolera w wieży kontroli lotów.

Jeśli Wy lub osoba, której zleciliście zadanie nie dotrzyma powyższych to dalsze boje nie mają sensu.
Lot był nielegalny i sprawa zamknięta.

 

 

Lot zgłoszony, są uprawnienia. Co dalej?

Po upewnieniu się, że lot jest legalny wykonuję swoją pracę.
Poruszam się na pułapie wysokości maksymalnie dla mnie dostępnym, a często
jest to do 120m AGL zależnie od strefy.
Z wysokości pozwalam sobie na szersze ujęcia. Z racji zastosowanej matrycy i optyki
w 99% operujemy na szerokim kącie. Nie sposób naruszyć czyjeś dobra osobiste z tej wysokości
zwłaszcza jeśli w centrum kadru trzymamy „naszą” nieruchomość.

Przy lotach niżej upewniam się, że nasz obiekt jest w centrum, a wszelakie osoby/budynki/pojazdy
są tylko tłem, mało znaczącym szczegółem, nie mającym wpływu na utwór – czyli operujemy tutaj prawem panoramy.
„Gdyby budynki ujęte na fotografii spełniałyby przesłanki utworu to ich twórcą nie są właściciele budynków, lecz architekci.” – So in Law

Kiedy to nie dociera, to najpewniej ktoś się będzie „burzył” o dobra osobiste, które generalnie nie zostały zdefiniowane
w przepisach prawa cywilnego. By to miało miejsce, trzeba by teoretycznie dronem wpakować się komuś przez okno do kuchni.
Samo latanie nad działką (i generowanie hałasu) musiałoby by być długotrwałe, tak by można było udowodnić,
że tylko utrudnianie komuś życia jest naszym celem.
W innym wypadku byłyby masy pozwów o cięcie drewna przez sąsiada czy koszenie trawy.

Wizerunek.
Sprawa bardzo, ale to bardzo ważna. Nie chodzi tylko o rozpoznanie twarzy, ale cała postać.
W tym charakterystyczne elementy. Tatuaż, a nawet fryzura.

Naruszenie wizerunku w czasie wykonywanie zdjęć z drona jest z powodu zastosowanej optyki
( i tego, że nie skupiamy się na postaciach) ekstremalnie trudne.
Gdyż – po pierwsze – trudno uzyskać takie zdjęcie, by można było kogoś w miejscu publicznym faktycznie rozpoznać,
a po drugie – bardzo łatwo wtedy tego kogoś ze zdjęcia usunąć.
W przypadku filmów można tak pokierować ujęcia, by tego wizerunku też nie naruszyć.
Ważne jest to, że jak ktoś Wam powie „widać, że to ja„, to można mu powiedzieć „spadaj na bambus„.

Ponieważ „Przyjmuje się, że dana osoba musi być rozpoznawalna dla pewnego
kręgu osób, który to musi być szerszy niż tylko osoby najbliższe i znajomi podmiotu
przedstawionego” – So in Law

Niezwykle trudno byłoby komuś wygrać jakąkolwiek sprawę w sądzie w przypadku
publikacji zdjęć takich jak powyższe.
Ktoś musiałby udowodnić szereg naruszeń od dóbr osobistych, poprzez wizerunek oraz prawo własności.

„Ktoś się do mnie burzy o zdjęcia z drona, co mam zrobić?”

Proste.
Wykonałeś zdjęcia samodzielnie. Martw się sam.

Zleciłeś zdjęcie wyspecjalizowanej firmie takiej jak moja? Sprawa niezwykle prosta.

Dajesz znać. Ja wystawiam dokument (lub dałem wcześniej jeśli było takie życzenie),
że publikowane przez Ciebie materiały nie naruszają dóbr osobistych osób trzecich etc.
Następnie kierujesz dane osoby do mnie i resztą zajmuję się ja oraz mój prawnik 🙂

Jest jeszcze inna opcja. Bardziej ugodowa. Lecz wykonuję ją tylko na polecenie zlecającego,
a nie osób trzecich, które mają jakieś roszczenia.

Jest to bardzo nieestetyczne, ale na prośbę zlecającego to wykonuję. Czasem jest tak, że nie chcecie by ktoś stwarzał problemy ilekroć przyprowadzić chętnych
obejrzeć nieruchomość lub odstraszał w jakiś inny sposób. Nie chcecie nerwów? Ja zaradzę.
Ale tylko na Waszą prośbę. Osoby zgłaszające roszczenia mogą walczyć w sądzie. Nie mogą na mnie nic wymusić.

Podstawa prawna

Oto pełen cytat z kancelarii So in Law autorstwa adw. Maryla Bywalec, adwokat
która wykonała przeze mnie zleconą ekspertyzę prawną.

„- w prawie polskim nie ma przepisów, który wprost regulowałoby możliwość fotografowania
budynków (jednakże, w stosunku do budynków państwowych istnieje Rozporządzenie Rady
Ministrów z dnia 21 kwietnia 2022 r. w sprawie obiektów szczególnie ważnych dla
bezpieczeństwa lub obronności państwa oraz ich szczególnej ochrony, które zakazuje
fotografowania niektórych budynków państwowych);
– prawo panoramy z ustawy o prawie autorskim pozwala na rozpowszechnianie fotografii,
na których zostały uwiecznione utwory wystawione w miejscach publicznie dostępnych,
bez zgody autora utworu, nie ma jednak wpływu na inne niż prawa niż prawo autorskie;
– każdorazowo chcąc rozpowszechnić fotografię, na której znajduje się prywatna
nieruchomość należy zastanowić się, czy rozpowszechnienie może naruszyć dobra osobiste
jakiejś osoby (np. jej prawo do prywatności czy prawo do wizerunku), a także czy wykonanie
bądź rozpowszechnienie fotografii nie narusza praw własności właściciela budynku,
w szczególności czy czynności te w jakikolwiek sposób mogą wpłynąć na możliwość
niezakłóconego wykonywania swojego prawa przez właściciela;
– zgoda na wykorzystanie wizerunku konieczna jest do uzyskania wyłącznie w sytuacji,
kiedy uwieczniona osoba jest rozpoznawalna.”

Temat jednakże bywa skomplikowany, a każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
W każdym też można na mnie liczyć, jeśli wykonywaliście materiały w mojej firmie.

Dronowe pułapki

Temat bardzo świeży, na który również uczulam.
Ostatnio zauważyłem na jednym z portali ofertę nieruchomości, która znajdowała się na terenie parku narodowego.
Były tam zdjęcia z drona, co mnie bardzo zaskoczyło. Byłem wręcz pełen nadziei, że zmieniły się przepisy lub złagodziły
odnośnie wykonywania lotów i materiałów dla osób prywatnych mających swoje włości na terenie parków narodowych.
NIC Z TEGO

Zarządcą przestrzeni publicznej nad parkiem narodowym jest dyrektor parku, a wszelakie loty tam wykonywane
wymagają jego zgody, obecności strażnika parku oraz OPŁATY (różnej w zależności od parku) co opisuje regulamin
każdego PN.

Wolno wylecieć nawet i metr od granicy parku, ale musi być to lot POZA granicami.
W innym wypadku trzeba uiścić opłatę (w przypadku OPN coś około 4500 złotych brutto)
lub liczyć się z postępowaniem oraz srogimi karami.
Po konsultacji z parkiem narodowym dostałem informację, że nie ma żadnego załagodzenia w przypadku
wykonywania lotów na potrzeby nieruchomości.

O ile mi wiadomo ktoś tam mocno „wtopił”, a parki narodowe mają osoby, które wyszukują tego typu
rzeczy w internetach.

Podsumowanie

Podsumowanie jest proste i w sumie pokrywa się też, ze słowami Kuby na prelekcji.
Zawsze miejcie ze sobą podkładkę. Taki dokument z licencją mogę wystawić od razu, lub jak
się robi gorąco (nadal będzie wiążący).
Nie wiem jak z innymi osobami, z którymi współpracujecie, ale możecie podjąć dyskusję.
Ja w każdym razie w pełni odpowiadam za swoją pracę.
Mam nadzieję, że wpis był przystępny i nieco wyjaśnił sprawę.

Zawsze można mi zadawać pytania prywatnie. Zapraszam do kontaktu mailowego.

Ekspertyza prawna : So In Law
Tekst/zdjęcia : „Jam to nie chwaląc się sprawił”
Korekta: Agnieszka Chmiel